E-licytacja nieruchomości

W grudniu 2020 roku Rada Ministrów przyjęła projekt zmian w procedurze cywilnej. Przepisy przewidują m.in. wprowadzenie e-licytacji nieruchomości, na wzór obowiązującej już e-licytacji ruchomości. Zmiany w kodeksie postępowania cywilnego zostały przygotowane przez Ministra Sprawiedliwości i mają na celu przyśpieszenie egzekucji z nieruchomości oraz przeciwdziałanie nieprawidłowościom występującym w postępowaniu egzekucyjnym. Zgodnie z komunikatem Centrum Informacji Rządu „chce uczynić kolejny krok na drodze cyfryzacji usług publicznych i umożliwić prowadzenie sprzedaży nieruchomości poprzez licytacje elektroniczne – na wzór sprawdzonych już rozwiązań, umożliwiających sprzedaż ruchomości w takim trybie. Rozwiązanie to jest szczególnie ważne w czasie trwania pandemii COVID-19”.

Założenie należy uznać za prawidłowe, w szczególności biorąc pod uwagę wcześniejsze zmiany na drodze cyfryzacji postępowania egzekucyjnego, tj. e-licytacja ruchomości, e-akta. Projekt zakłada, że taka forma licytacji będzie się odbywać na wniosek wierzyciela, a w przypadku jego niezłożenia przetarg będzie się odbywał w formie tradycyjnej. Wniosek o e-licytację będzie można złożyć zarówno podczas pierwszego jak i drugiego terminu licytacji z nieruchomości. Będzie się on odbywał w systemie teleinformatycznym, a obwieszczenie o licytacji komornik udostępni na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Przetarg w zaproponowanej formie będzie trwał tydzień.

Pozytywnymi aspektami takiego rozwiązania z całą pewnością należy uznać niższe koszty postępowania egzekucyjnego, szerszy dostęp do licytacji, poprawienie przejrzystości przetargu i jego bezpieczeństwa. Nowy rodzaj licytacji pozwoli również przyśpieszyć procedurę i uzyskać wyższą cenę. Proponowane zmiany przepisów są w szczególności ważne w obecnych czasach, biorąc pod uwagę zarówno postęp technologiczny, jak i trwającą pandemię utrudniającą dostęp do sądów i urzędów.

Należy jednak również wziąć pod uwagę tryb przygotowania przepisów. Jak to ma miejsce od dłuższego czasu projekt rządowy nie został przedstawiony do konsultacji społecznych, w tym nawet do Krajowej Rady Komorniczej. Okoliczność ta jest o tyle zastanawiająca, iż postulat e-licytacji nieruchomości wyszedł właśnie od KRK. Nieścisłości w proponowanych zmianach wskazują również sędziowie, w zakresie nadzoru nad e-licytacją w czasie rzeczywistym, weryfikacji osób uczestniczących w licytacji (m.in. pozostawania we wspólności majątkowej małżeńskiej, przystąpienie do przetargu kilku osób zamierzających zakupić nieruchomość w udziałach). Na chwilę obecną wątpliwości te nie zostały wyjaśnione.

Kolejnym problemem może okazać się faktyczne wprowadzenie e-akt komorniczych, które miało funkcjonować od stycznia 2021 roku. Wielu komorników nie przygotowało do chwili obecnej dokumentów w formie elektronicznej, co może wpływać na wprowadzanie dalszej informatyzacji postępowania egzekucyjnego. Nawet jednak udostępnienie dokumentów komorniczych w systemie teleinformatycznym wymaga zabezpieczenia danych w nich się znajdujących przed dostępem osób nieuprawnionych.

Biorąc pod uwagę patologie występujące podczas dotychczasowych licytacji nieruchomości, polegające na stawieniu się kilkunastu licytantów, gdy faktycznie uczestniczy w nim jedna osoba, czy chociażby próby zastraszania albo przekupstwa osób zgłaszających się, aby uczestniczyć w przetargu, proponowane zmiany należy ocenić pozytywnie. Będą one istotne zarówno podczas trwającej pandemii, jak również po jej zakończeniu.