Bezpieczny Kredyt 2% szansą na rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce?

Od 1 lipca 2023 roku wchodzi w życie flagowy program obecnego rządu tzw. „Bezpieczny Kredyt 2%”. Program ten jest częścią polityki mieszkaniowej realizowanej przez rząd, której celem jest zapewnienie bezpieczeństwa konsumentów na rynku mieszkaniowym poprzez zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających ich nabycie na zasadach komercyjnych.

Czy Bezpieczny kredyt 2% i towarzyszące mu zmiany przepisów rzeczywiście sprawią, że rynek mieszkaniowy w Polsce stanie się bardziej dostępny dla konsumentów?

Aby odpowiedź na tak zadane pytanie, przyjrzyjmy się wprowadzonym ustawą z dnia 26 maja 2023 roku o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (dalej zwana jako: „Ustawa”) zmianom.

Zacznijmy od tego, że „Bezpieczny Kredyt 2%” będzie przeznaczony wyłącznie dla osób zamierzających nabyć pierwszy własny lokal mieszkalny, czy to z rynku wtórnego, czy pierwotnego lub zamierzających wybudować pierwszy własny dom jednorodzinny. Osoba chcąca uzyskać kredyt nie będzie mogła w okresie 36 miesięcy poprzedzającym złożenie wniosku kredytowego być stroną innej umowy kredytu hipotecznego, którego środki zostały przeznaczone na zakup mieszkania lub domu (wyjątek –umowa taka została rozwiązana np. z przyczyn zawinionych przez dewelopera). Niestety osoby posiadające na własność lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny nie będą mogły skorzystać z programowego kredytu, nawet w sytuacji, gdy posiadana przez nich nieruchomość nie spełnia w całości ich potrzeb mieszkaniowych. Ponadto istotnym kryterium będzie wiek potencjalnego kredytobiorcy. Otóż kredyt ten będzie dedykowany wyłącznie dla osób, które nie ukończyły 45 lat. Wyjątkiem jest sytuacja, w której występuje dwóch kredytobiorców, przy czym tylko jeden z nich ukończył 45 lat. Rząd szacuje, że w pierwszych latach programu z kredytu będzie mogło skorzystać nawet 100 000 osób, co biorąc pod uwagę powyższe kryteria oraz fakt, że i tak ostateczna decyzja o udzieleniu kredytu zależeć będzie od prywatnego banku, jest dość optymistycznym założeniem.

Podstawowe warunki Bezpiecznego Kredytu 2% to wkład własny nie wyższy niż 200 000 zł, chyba że wkładem własnym jest działka, na której zamierzamy wybudować dom albo środki pochodzą z premii otrzymanych w ramach wprowadzonych Ustawą Kont Mieszkaniowych lub Lokat Mieszkaniowych. Wtedy wartość takiej działki lub wartość środków pochodzących z wyżej wskazanych premii nie może przekroczyć kwoty 1 000 000 zł. Kredyt ten będzie udzielany w maksymalnej kwocie 500 000 zł dla singla lub kwocie 600 000 zł dla małżeństw albo osób wychowujących co najmniej jedno dziecko. Powyższe oznacza, że wartość mieszkania zakupionego w ramach kredytu co do zasady nie będzie mogła być wyższa niż 700 000 zł lub odpowiednio 800 000 zł. Co ważne w programie nie będzie obowiązywał jakikolwiek limit cen za 1m² mieszkania.

Flagowym założeniem Bezpiecznego Kredytu 2% będzie realizowana ze środków budżetu państwa dopłata do pierwszych 120 rat. W uproszczeniu dopłata polegać będzie na tym, że do rat kredytu - ze środków budżetowych - dopłacana będzie różnica pomiędzy wysokością raty kredytu jaka obowiązywałaby przy stałej stopie oprocentowania ustalonej w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie występujących w bankach komercyjnych, a wysokością raty kredytu, z oprocentowaniem którego stopa procentowa wynosiłaby tytułowe 2%. Wstępne symulacje szacują, że dopłaty pokrywać będą nawet połowę wysokości rat kredytu. Po spłacie 120 rat (co do zasady po 10 latach) – kredyt będzie spłacany w formie stałej raty kapitałowo-odsetkowej, jednakże już na rynkowych warunkach. Jak będą kształtować się raty kredytu po upływie 10 lat? Niestety obecnie nie jesteśmy w stanie tego oszacować. Wszystko bowiem zależeć będzie od panującej na ten czas sytuacji gospodarczej.

Należy również pamiętać, że kredytu nie otrzymamy na zakup mieszkania, które nabędziemy lub zamierzamy nabyć na podstawie umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej zawartej z tzw. „drugiej ręki” tj. na podstawie cesji, a nie bezpośrednio od dewelopera.

Powyższe ma uzasadnienie w tym, iż obecny rząd zamierza walczyć z „handlem” cesjami umów deweloperskich oraz umów rezerwacyjnych. W ocenie rządzących tego rodzaju handel sprzyja zmniejszeniu dostępności ofert mieszkaniowych bezpośrednio u deweloperów, a także zwiększa koszt samego nabycia nieruchomości.

Pokłosiem powyższego stanowiska są wprowadzone wraz z Bezpiecznym Kredytem 2% zmiany do ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw.: „Ustawy deweloperskiej”).

Obecnie nie będzie możliwe dokonanie cesji umowy rezerwacyjnej danego mieszkania. Tego rodzaju czynność będzie bowiem z mocy prawa nieważna. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy dokonamy cesji na rzecz najbliższej rodziny tj. przykładowo małżonka, rodzeństwa, dziadków, teściów (są to osoby z I lub II grupy podatkowej wymienionej w ustawie o podatku od spadku i darowizn).

Znacząco ograniczono również możliwość dokonywania cesji umów deweloperskich.  W ustawie nie wprowadzono przepisu uznającego takie umowy za nieważne w świetle prawa, ale wprowadzono kryteria od których zależeć będzie możliwość zgodnego z prawem dokonania cesji. I tak nabywca będący stroną umowy deweloperskiej będzie mógł dokonać cesji tej umowy tylko wówczas, gdy dotyczyć będzie wyłącznie jednego mieszkania(domu) oraz w okresie ostatnich trzech lat nie zawierał innej cesji umowy deweloperskiej. Tak jak przy umowach rezerwacyjnych – wyjątkiem jest sytuacja, gdy cesja dokonana będzie na rzecz najbliższych - wtedy ograniczeń nie stosuje się.

Cesję umowy deweloperskiej będziemy mogli dokonać wyłącznie w formie aktu notarialnego. Co więcej w samym akcie będziemy musieli złożyć oświadczanie, z którego wynikać będzie, że spełniamy warunki, o których mowa powyżej i to pod rygorem odpowiedzialności karnej. Opisane ograniczenia będą miały zastopowanie wyłącznie do umów zawieranych po wejściu w życie przepisów.

Czy zatem opisane powyżej zmiany będą miały wpływ na zwiększenie dostępności mieszkań i rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce? Oczywiście na tak zadane pytanie odpowiedź może być tylko jedna, wszystko zweryfikuje rynek, a także aktualna sytuacja gospodarcza. Wprowadzone zmiany są z całą pewnością pewnym ułatwieniem dla konsumentów zamierzających nabyć pierwsze własne mieszkanie. 

Ostatecznie to prywatny bank będzie podejmował decyzję o udzieleniu Bezpiecznego kredytu 2%, kierując się przede wszystkim zdolnością kredytową danej osoby. Przy czym zdolność ta z logicznego punktu widzenia będzie najpewniej liczona nie tylko w zakresie 120 pierwszych rat, ale w zakresie całego okresu kredytowania. Po drugie ograniczenie handlu cesjami umów deweloperskich spowoduje niewątpliwie poszerzenie ofert mieszkaniowych skierowanych bezpośrednio do konsumentów, ale niekończenie musi wpłynąć na ich ceny. A to właśnie obecne ceny mieszkań są główną przeszkodą dla konsumenta chcącego nabyć na własność pierwsze „M”.