Rewolucja w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Rewolucyjne zmiany przewiduje podpisana przez Prezydenta nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przedstawiamy praktyczne dla inwestorów skutki nowelizacji ustawy.

1. Zmiany w zakresie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i wprowadzenie planu ogólnego

Dla inwestorów istotną zmianą wynikającą z nowelizacji jest to, że decyzje o warunkach zabudowy będą wygasać po upływie 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne. Zmiana nie dotknie dotychczas wydanych decyzji o warunkach zabudowy - decyzje, które będą prawomocne przed wejściem w życie nowelizacji będą w dalszym ciągu ważne na czas nieokreślony.

Istotne znaczenia dla obrotu będzie miało również wprowadzenie planu ogólnego. Ustawodawca przewiduje likwidację studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które zastąpić mają plany ogólne oraz strategie rozwoju gminy. Dotychczasowe studia mają pozostać w mocy do czasu uchwalenia planu ogólnego, jednak nie dłużej niż do końca 2025 r. Ustawa zakłada też zgodność miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego z planami ogólnymi.

Warto zwrócić uwagę, że dotychczas obowiązujące studia nie będą w żaden sposób wiążące przy uchwalaniu przez gminę planu ogólnego. Przykładowo plan ogólny może przewidywać inne przeznaczenie danego obszaru niż to, które określone zostało w uprzednio obowiązującym studium.

Dla inwestorów istotnym jest, że w przeciwieństwie do studium plan ogólny ma mieć rangę aktu prawa miejscowego i zgodne z nim mają być także decyzje co do warunków zabudowy. Co więcej plany ogólne mają wskazywać wyłączne obszary, dla których mogą być wydawane warunki zabudowy, a także mają przesądzać szereg ustaleń określanych w warunkach zabudowy takich jak wysokość i intensywność zabudowy oraz wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie będzie możliwe, jeżeli plan ogólny nie dopuści takiej możliwości – plan ogólny przewidywać ma obszary, na których dopuszczalne będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Jednocześnie ustawa „motywuje” gminy do uchwalania planów ogólnych – jeżeli w danej gminie do 1 stycznia 2026 r. nie zostanie uchwalony plan ogólny, wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie niedopuszczalne.

Oznacza to w praktyce duże zmiany dla procedowania decyzji o warunkach zabudowy, a także ryzyko dla inwestorów. Po pierwsze, w gminie, która nie uchwaliła w terminie planu ogólnego, nie będzie możliwości po 1 stycznia 2026 r. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W takiej sytuacji trzeba czekać na uchwalenie przez gminę planu ogólnego. Po drugie, nawet jeżeli gmina uchwali plan ogólny w terminie, to nie ma pewności, że plan ogólny będzie przewidywać, że na danym obszarze możliwe będzie wydanie decyzji o warunkach zabudowy.  

Inwestorzy, którzy chcą zatem uzyskać decyzje zabudowy na podstawie bardziej liberalnych przepisów, nieuwzględniających zmian wynikających z wprowadzenia planu ogólnego, powinni się pospieszyć i wystąpić o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy przed końcem 2025 r.

2. Zintegrowany plan inwestycyjny

Nowelizacja przewiduje także wprowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego – szczególnej formy planu miejscowego uchwalanego na wniosek inwestora po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej z gminą.

Wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego zastępuje na danym obszarze obowiązujący plan miejscowy.

Zintegrowany plan inwestycyjny zapewnia inwestorowi dużą swobodę – to inwestor sporządza projektu dokumentu o randze planu miejscowego.  Ponadto proces uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego zgodnie z nowelizacją jest łatwiejszy i szybszy niż uchwalenie planu miejscowego – uproszczonych zostało szereg procedur. Ustawa nie nakłada również obowiązku, aby zintegrowane plany inwestycyjne miały być zgodne z planami ogólnymi.

Większa swoboda inwestora w aspekcie planistycznym wiąże się z koniecznością podjęcia negocjacji z gminą co do warunków realizacji inwestycji. Ustawa zakłada, że obok uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, gmina zawrze z inwestorem umowę urbanistyczną. Umowa taka może przewidywać, że inwestor zrealizuje poza swoją inwestycją także „inwestycje uzupełniające”. Przykładowo może być to wykonanie np. drogi publicznej czy obiektu działalności kulturalnej.  

Zintegrowany plan inwestycyjny pozwoli więc inwestorom na większą swobodę przy realizacji swoich planów, co wiąże się z koniecznością negocjacji warunków inwestycji z gminą. Powodzenie projektu w tym aspekcie jest uzależnione od tego, jak w praktyce wyglądać będzie współpraca z gminami.

3. Podsumowanie

Podsumowując, dla obrotu gospodarczego oraz inwestycji szczególnie istotne będą zmiany warunków zabudowy, a także wprowadzenia planów ogólnych. Inwestorzy powinni zweryfikować swoje plany pod kątem likwidacji studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i zastąpienia ich planami ogólnymi, a także wziąć pod uwagę zmiany decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Zintegrowany plan inwestycyjny natomiast może stać się dla inwestorów atrakcyjną alternatywą, która pozwoli przyspieszyć realizację planowanych inwestycji.

W związku z uchwaleniem powyższej ustawy część Gmin, w tym Miasto st. Warszawa podjęło decyzję o wstrzymaniu prac nad uchwalaniem nowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które szczególnie w Warszawie budziły szereg wątpliwości mieszkańców, właścicieli nieruchomości i inwestorów. Jednak zgodnie z zapowiedziami koncepcje zagospodarowania przewidziane w projektach studiów, które nie zostaną uchwalone, zostaną przeniesione na grunt planów ogólnych. Powyższe wymaga zatem bieżącego śledzenia działań władz planistycznych i przygotowania na wprowadzenie w praktyce zmian uchwalonych komentowaną ustawą.